Le Rachat de Crédit Immobilier

La rachat d’un crédit immobilier peut sembler une opération intéressante, surtout en période de baisse des taux d’in­térêts. Si l’opération peut paraître financièrement intéressante au premier abord, certains paramètres sont à prendre en compte qui vont éclairer l’emprunteur sur les coûts réels de l’opération. Ceux-ci peuvent en effet être lourds, notamment si la renégociation implique un changement de prêteur.

L’objectif des développements qui vont suivre est de vous aider à :

• évaluer la rentabilité d’une renégociation en intégrant cer­tains paramètres financiers inévitables ;

• préparer votre négociation auprès de la banque qui vous a accordé le prêt que vous souhaitez renégocier.

Il existe deux types de renégociation de crédit : la Renégocia­tion interne et la Renégociation externe communément appelé Rachat de crédit.

1 – Renégocier avec la banque d’origine

Cette solution, généralement moins coûteuse, consiste à négocier une diminution du taux d’intérêt avec la banque qui a consenti le prêt dont l’emprunteur envisage la renégociation.

Pour ce type de renégociation, les coûts se limitent générale­ment à des frais de dossier, puisque la modification d’un élément du crédit en cours nécessite la rédaction d’un avenant et de toute la procédure légale afférente à l’offre de crédit. Ces frais repré­sentent environ 1% à 2% du capital restant dû.

D’une manière générale, pour qu’une négociation soit effi­ciente, l’écart entre le taux auquel vous avez contracté le prêt et les taux du marché doit être d’au moins 2 points. Par exemple, si vous avez signé pour un prêt au taux annuel de 8%, les taux au moment de la renégociation doivent être au maximum de 6%.

Certains paramètres sont à étudier attentivement.

Notamment, il est conseillé de calculer le montant des intérêts restant dus. C’est en effet le montant des intérêts qui constitue le prix d’un crédit. C’est sur ce prix que la renégociation porte exclusivement.

Comme il a déjà été dit, les mensualités de remboursement d’un emprunt sont composées d’une part d’intérêt et d’une part de capital. Comme l’intérêt de chaque mensualité est calculé sur la base du capital restant dû, la part de l’intérêt dans le total de la mensualité est dégressif : plus vous approchez de la dernière men­sualité, moins vous remboursez d’intérêt et plus vous remboursez de capital.

Un rachat de crédit prendra tout son sens si il est réalisé dans les 5 premières années pour un prêt à 15 ans.

Pour éclairer ce propos, prenons l’exemple d’un crédit immobi­lier de 120 000 € au taux d’intérêt annuel de 9%, remboursé sur 15 ans, avec une mensualité de 1 217,11 €. Cet emprunt a un coût de 99 081 €.

L’emprunteur, constatant au bout de 7 années de rembourse­ment que les taux du marché ont chuté de 2 points, souhaite cal­culer le gain qu’il tirerait d’une renégociation avec sa banque. Les frais représentant alors 1% du capital restant dû.

Au bout de 7 ans, notre emprunteur a remboursé 37 190 € de capital, et a payé 65 047 € d’intérêts. Il lui reste donc à rembourser 82 810 € de capital et 34 034 € d’intérêts.

Désireux de travailler au mieux de ses intérêts, l’emprunteur va négocier auprès de sa banque une ristourne. Pour ce faire, il démarche d’autres banques, et constate que les taux proposés sont de l’ordre de 7,5% annuels. Fort de ces renseignements, il part négocier à hauteur de ce taux auprès de sa propre banque.

Si la banque accepte sa proposition sur un échéancier iden­tique (7,5% annuels sur 8 ans pour 82 810 € de capital), le coût de ce nouveau crédit sera de 27 563,43 € (alors que s’il restait dans l’ancien emprunt, il aurait dû verser 34 034 € d’intérêts). A cette somme, il convient d’ajouter les 1% de frais de dossier sur le capi­tal restant dû, soit 828 €.

Au final, l’économie résultant de la renégociation serait de 34 034 – (27 563 + 828) = 5 642 €.

Il est donc indispensable de toujours faire la différence entre ce que vous coûterait votre crédit dans le cadre de votre ancien emprunt et le montant des intérêts sur la base de la nouvelle pro­position qui vous est faite par votre banque. A ce dernier montant, n’oubliez pas d’ajouter les frais de dossier.

2 – Rachat de crédit Immobilier

Lorsque vous renégociez votre crédit en cours avec une autre banque, vous êtes dans le cas d’une opération de rachat de crédit immobilier. Ce dernier se caractérise par le fait que l’opération doit comprendre 60% ou plus de crédit immobilier sinon, il est question de rachat de crédit à la consommation. L’opération de rachat de crédit immobilier est un exercice difficile, qui va entraîner des frais beaucoup plus importants que dans le cadre d’une renégociation interne.

En effet, pour transférer votre crédit dans une banque qui vous proposerait un meilleur taux d’intérêt, la banque qui vous a consenti le premier prêt va être fondée à exiger des pénalités pour remboursement anticipé.

Car pour transférer votre crédit dans une autre banque, il va d’abord falloir solder vos comptes avec la première et donc, rem­bourser votre crédit avant l’échéance prévue, de manière anticipée.

La loi est formelle sur ce point : le remboursement anticipé d’un crédit peut donner lieu, si le contrat de prêt le prévoit expres­sément, à des pénalités. Celles-ci, sauf à les avoir négociées au moment de la signature du prêt, seront égales à 3% du capital restant dû.

De la même manière, la nouvelle banque risque de vous imposer les mêmes frais annexes que pour la conclusion de votre ancien crédit : frais d’hypothèque ou de cautionnement, frais de dossier…

Pour résumer, les frais risquent d’être les suivants :

En reprenant l’exemple ci-dessus, et en admettant que le nou­veau prêteur conserve un échéancier identique (8 ans à 7,5% annuels), les données seraient les suivantes :

Dans notre exemple ci-dessus nous avons utilisé des taux relativement élevés qui ont cependant eu cours par le passé; cet exemple nous enseigne que l’opération de rachat de crédit n’est pas toujours avantageuse pour l’emprunteur; l’un des éléments du crédit pour lequel il est important de surveiller l’évolution est le cours des taux d’intérêts en vigueur, ce dernier, pour l’obtention d’une opération de regroupement de crédit réussi, devrait être inférieur d’au moins 1 point au taux de votre crédit en cours de manière à justifier une renégociation avec la nouvelle banque.

Depuis 1991 l’on peut observer l’évolution des taux d’intérêts jusqu’à aujourd’hui, ( on observe depuis 1991 une chute vertigineuse du taux nominal annuel, il est passé de 9,2% à 1,1% . A ce jour, il n’a jamais été aussi opportun de renégocier ses crédits ! Compte tenu du niveau excessivement bas des taux, les banques et organismes financiers se livrent une bataille acharnée pour proposer leurs offres de rachat de crédit immobilier. Afin de dissiper toutes obscurités et ambiguïtés sur ces offres, je vous propose de comparer les banques parmi les plus fiables et attractives du marché !